Auteure : Chris­­­­­­­­­­­­­tine Stein­­­­­­­­­­­­­bach (FTU), Contrastes août 2019, p8 à 10

Dans le contexte du trans­­­­­­­­­­­­­fert des règles rela­­­­­­­­­­­­­tives au bail vers les Régions, il a notam­­­­­­­­­­­­­ment été débattu de la créa­­­­­­­­­­­­­tion d’un régime de bail spéci­­­­­­­­­­­­­fique pour la colo­­­­­­­­­­­­­ca­­­­­­­­­­­­­tion. Il s’agis­­­­­­­­­­­­­sait de lui donner une assise juri­­­­­­­­­­­­dique de sorte qu’elle aide­­­­­­­­­­­­­rait les colo­­­­­­­­­­­­­ca­­­­­­­­­­­­­taires dans la défense de leurs droits.

En matière de loge­­­­­­­­­­­­­ment, la défense des droits de la partie plus faible au contrat de bail n’a pas toujours été la bous­­­­­­­­­­­­­sole prio­­­­­­­­­­­ri­­­­­­­­­­­­­taire des déci­­­­­­­­­­­­­deurs poli­­­­­­­­­­­­­tiques. Le bail de colo­­­­­­­­­­­­­ca­­­­­­­­­­­­­tion illustre cette contra­­­­­­­­­­­­­dic­­­­­­­­­­­­­tion, de même que le droit accordé aux bailleurs d’exi­­­­­­­­­­­­­ger une compo­­­­­­­­­­­­­si­­­­­­­­­­­­­tion de ménage des candi­­­­­­­­­­­­­dats à la loca­­­­­­­­­­­­­tion.

Le bail et le pacte de colo­­­­­­­­­­­­­ca­­­­­­­­­­­­­tion¹

Ce nouveau régime a donc été intro­­­­­­­­­­­­­duit dans l’Or­­­­­­­­­­­­­don­­­­­­­­­­­­­nance bruxel­­­­­­­­­­­­­loise comme dans le Décret wallon. Rappe­­­­­­­­­­­­­lons que, en pratique, la colo­­­­­­­­­­­­­ca­­­­­­­­­­­­­tion n’a rien de neuf. Le régime spéci­­­­­­­­­­­­­fique intro­­­­­­­­­­­­­duit-il des avan­­­­­­­­­­­­­cées ? La réponse doit être nuan­­­­­­­­­­­­­cée. Il permet avant tout de rassu­­­­­­­­­­­­­rer le bailleur en impo­­­­­­­­­­­­­sant, à celles et ceux qui signent un bail de colo­­­­­­­­­­­­­ca­­­­­­­­­­­­­tion, une soli­­­­­­­­­­­­­da­­­­­­­­­­­­­rité obli­­­­­­­­­­­ga­­­­­­­­­­­­­toire pour le paie­­­­­­­­­­­­­ment du loyer ou de frais liés à des dégâts loca­­­­­­­­­­­­­tifs éven­­­­­­­­­­­­­tuels. De ce fait, le bailleur ne doit pour­­­­­­­­­­­­­suivre qu’un seul des colo­­­­­­­­­­­­­ca­­­­­­­­­­­­­taires pour exiger son dû, en cas d’ar­­­­­­­­­­­­­riéré. Celui-ci devra se débrouiller ensuite pour obte­­­­­­­­­­­­­nir des autres ce qu’il a déboursé pour eux. Un tel système, déjà pas simple entre colo­­­­­­­­­­­­­ca­­­­­­­­­­­­­taires qui se connaissent, s’avère d’au­­­­­­­­­­­­­tant périlleux quand ce n’est pas le cas. Et dans la pratique, bien souvent, les colo­­­­­­­­­­­­­ca­­­­­­­­­­­­­taires vont et viennent. Il est d’ailleurs surpre­­­­­­­­­­­­­nant de consta­­­­­­­­­­­­­ter qu’un bail « étudiant » a égale­­­­­­­­­­­­­ment été créé, sans prévoir d’ar­­­­­­­­­­­­­ti­­­­­­­­­­­­­cu­­­­­­­­­­­­­la­­­­­­­­­­­­­tion avec le bail de colo­­­­­­­­­­­­­ca­­­­­­­­­­­­­tion. Nombre de colo­­­­­­­­­­­­­ca­­­­­­­­­­­­­taires sont pour­­­­­­­­­­­­­tant des étudiants².

L’in­­­­­­­­­­­­­ten­­­­­­­­­­­­­tion initiale de ce nouveau régime global était d’as­­­­­­­­­­­­­su­­­­­­­­­­­­­rer une base juri­­­­­­­­­­­­­dique à la pratique de la colo­­­­­­­­­­­­­ca­­­­­­­­­­­­­tion pour soute­­­­­­­­­­­­­nir les colo­­­­­­­­­­­­­ca­­­­­­­­­­­­­taires dans l’ac­­­­­­­­­­­­­cès à leurs droits sociaux. Afin d’évi­­­­­­­­­­­­­ter qu’ils soient consi­­­­­­­­­­­­­dé­­­­­­­­­­­­­rés comme formant un ménage au sens légal du terme, un docu­­­­­­­­­­­­­ment spéci­­­­­­­­­­­­­fique a été créé pour le bail de colo­­­­­­­­­­­­­ca­­­­­­­­­­­­­tion.
C’est le « pacte de colo­­­­­­­­­­­­­ca­­­­­­­­­­­­­tion ». Dans ce régime de bail, le pacte est désor­­­­­­­­­­­­­mais obli­­­­­­­­­­­­­ga­­­­­­­­­­­­­toire. Ce docu­­­­­­­­­­­­­ment doit donc être rempli par les signa­­­­­­­­­­­­­taires en préci­­­­­­­­­­­­­sant les moda­­­­­­­­­­­­­li­­­­­­­­­­­­­tés de vie commune, en parti­­­­­­­­­­­­­cu­­­­­­­­­­­­­lier le partage des frais et des espaces d’ha­­­­­­­­­­­­­bi­­­­­­­­­­­­­ta­­­­­­­­­­­­­tion.
En prin­­­­­­­­­­­­­cipe, l’in­­­­­­­­­­­­­tro­­­­­­­­­­­­­duc­­­­­­­­­­­­­tion de ce nouvel instru­­­­­­­­­­­­­ment juri­­­­­­­­­­­­­dique est une bonne chose. Car il est vrai que la Loi opère une distinc­­­­­­­­­­­­­tion en établis­­­­­­­­­­­­­sant qu’il y a coha­­­­­­­­­­­­­bi­­­­­­­­­­­­­ta­­­­­­­­­­­­­tion entre deux personnes si elles vivent sous le même toit ET si elles règlent en commun les ques­­­­­­­­­­­­­tions ména­­­­­­­­­­­­­gères. Mais dans la réalité, c’est plus compliqué. Le pacte de colo­­­­­­­­­­­­­ca­­­­­­­­­­­­­tion relève de la légis­­­­­­­­­­­­­la­­­­­­­­­­­­­tion sur le bail, non sur la sécu­­­­­­­­­­­­­rité sociale, et ce sont les Régions qui sont compé­­­­­­­­­­­­­tentes, et non le fédé­­­­­­­­­­­­­ral. Or les diffé­­­­­­­­­­­­­rents niveaux de pouvoir ne se parlent pas beau­­­­­­­­­­­­­coup et coopèrent encore moins. Ensuite, la défi­­­­­­­­­­­­­ni­­­­­­­­­­­­­tion légale du ménage demeure assez floue pour que les insti­­­­­­­­­­­­­tu­­­­­­­­­­­­­tions l’in­­­­­­­­­­­­­ter­­­­­­­­­­­­­prètent et elles ne s’en privent pas.

A l’épreuve de la Justice

Et c’est bien là le problème. Car du côté de la juris­­­­­­­­­­­­­pru­­­­­­­­­­­­­dence, on constate que les tribu­­­­­­­­­­­­­naux, lorsqu’ils sont saisis d’une plainte à propos du statut de coha­­­­­­­­­­­­­bi­­­­­­­­­­­­­tant, veillent à pratiquer cette distinc­­­­­­­­­­­­­tion et ont renforcé le pres­­­­­­­­­­­­­crit légal³. Pour la Justice, en effet, la manière dont l’es- pace d’ha­­­­­­­­­­­­­bi­­­­­­­­­­­­­ta­­­­­­­­­­­­­tion est partagé et investi est très impor­­­­­­­­­­­­­tante pour déter­­­­­­­­­­­­­mi­­­­­­­­­­­­­ner s’il y a ou non vie commune à la manière d’un ménage. On regar­­­­­­­­­­­­­dera par exemple si certaines portes se ferment à clé et pas seule­­­­­­­­­­­­­ment s’il y a une toi- lette commune. Pour la répar­­­­­­­­­­­­­ti­­­­­­­­­­­­­tion des frais, le juge ne regar­­­­­­­­­­­­­dera pas seule­­­­­­­­­­­­­ment les chiffres, il s’in­­­­­­­­­­­­­té­­­­­­­­­­­­­res­­­­­­­­­­­­­sera au sens des dépenses communes : se répar­­­­­­­­­­­­­tir le loyer est moins signi­­­­­­­­­­­­­fi­­­­­­­­­­­­­ca­­­­­­­­­­­­­tif que contri­­­­­­­­­­­­­buer en commun à la nour­­­­­­­­­­­­­ri­­­­­­­­­­­­­ture et l’ha­­­­­­­­­­­­­bille­­­­­­­­­­­­­ment. Le partage des ressources l’est tout autant sinon plus. Dans une analyse de la juris­­­­­­­­­­­­­pru­­­­­­­­­­­­­dence, notam­­­­­­­­­­­­­ment un arrêt du Tribu­­­­­­­­­­­­­nal du travail de Char­­­­­­­­­­­­­le­­­­­­­­­­­­­roi du 22 mai 2007, Philippe Versailles relève : « Il n’y a pas de ménage commun lorsque les deux coha­­­­­­­­­­­­­bi­­­­­­­­­­­­­tants (une mère et son fils majeur) sont en conflit quasi perma­nent et ne mettent en commun ni leurs ressources ni leurs charges, la commu­­­­­­­­­­­­­nauté de vie entre eux étant limi­­­­­­­­­­­­­tée à la nour­­­­­­­­­­­­­ri­­­­­­­­­­­­­ture qu’ac­­­­­­­­­­­­­cepte de four­­­­­­­­­­­­­nir la mère à son fils, sous les formes qu’elle déter­­­­­­­­­­­­­mine unila­­­­­­­­­­­­­té­­­­­­­­­­­­­ra­­­­­­­­­­­­­le­­­­­­­­­­­­­ment »⁴.

Le pacte de colo­­­­­­­­­­­­­ca­­­­­­­­­­­­­tion est donc un docu­­­­­­­­­­­­­ment utile pour préci­­­­­­­­­­­­­ser tous ces détails. Mais on aura compris que son utilité sera surtout impor­­­­­­­­­­­­­tante dans la pers­­­­­­­­­­­­­pec­­­­­­­­­­­­­tive d’une action en justice. Ce qui n’a rien d’évident pour une grande partie de la popu­­­­­­­­­­­­­la­­­­­­­­­­­­­tion poten­­­­­­­­­­­­­tiel­­­­­­­­­­­­­le­­­­­­­­­­­­­ment concer­­­­­­­­­­­­­née. Et comme la justice analyse la situa­­­­­­­­­­­­­tion préci­­­­­­­­­­­­­sé­­­­­­­­­­­­­ment jusque dans les petits détails, cela implique que les signa­­­­­­­­­­­­­taires du pacte soient bien outillés et/ou accom­­­­­­­­­­­­­pa­­­­­­­­­­­­­gnés pour le remplir avec toute la subti­­­­­­­­­­­­­lité néces­­­­­­­­­­­­­saire. Faute de quoi, il peut s’avé­­­­­­­­­­­­­rer un piège. Or, pour beau­­­­­­­­­­­­­coup de personnes qui louent à plusieurs un loge­­­­­­­­­­­­­ment sans être un ménage pour autant, le problème commence dès l’ins­­­­­­­­­­­­­crip­­­­­­­­­­­­­tion dans la commune. Luc Tholomé, de l’ad­­­­­­­­­­­­­mi­­­­­­­­­­­­­nis­­­­­­­­­­­­­tra­­­­­­­­­­­­­tion wallonne du loge­­­­­­­­­­­­­ment (DGO4) attire ainsi l’at­­­­­­­­­­­­­ten­­­­­­­­­­­­­tion sur la pratique trop courante d’agents commu­­­­­­­­­­­­­naux qui, char­­­­­­­­­­­­­gés du contrôle à domi­­­­­­­­­­­­­cile, s’em­­­­­­­­­­­­­pressent bien souvent de noter comme membres d’un ménage toutes les personnes logées à la même adresse.

Compo­­­­­­­­­­­­­si­­­­­­­­­­­­­tion DE ménage et compo­­­­­­­­­­­­­si­­­­­­­­­­­­­tion DU ménage

Le décret wallon donne aussi une lati­­­­­­­­­­­­­tude inter­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­pel­­­­­­­­­­­­­lante au bailleur en l’au­­­­­­­­­­­­­to­­­­­­­­­­­­­ri­­­­­­­­­­­­­sant à exiger la compo­­­­­­­­­­­­­si­­­­­­­­­­­­­tion de ménage du loca­­­­­­­­­­­­­taire. Si l’on comprend bien, qu’il sache combien de personnes occupent le loge­­­­­­­­­­­­­ment (c’est-à-dire quelle est la compo­­­­­­­­­­­­­si­­­­­­­­­­­­­tion DU ménage), l’exi­­­­­­­­­­­­­gence du certi­­­­­­­­­­­­­fi­­­­­­­­­­­­­cat de compo­­­­­­­­­­­­­si­­­­­­­­­­­­­tion de ménage est poten­­­­­­­­­­­­­tiel­­­­­­­­­­­­­le­­­­­­­­­­­­­ment abusive. Elle peut en effet alimen­­­­­­­­­­­­­ter des formes de discri­­­­­­­­­­­­­mi­­­­­­­­­­­­­na­­­­­­­­­­­­­tion (envers des couples homo­­­­­­­­­­­­­sexuels par exemple). Elle peut aussi poser problème pour des personnes en séjour illé­­­­­­­­­­­­­gal alors qu’elles ont le droit de se loger. Et en premier lieu, elle illustre que le modèle type fami­­­­­­­­­­­­­lial l’em­­­­­­­­­­­­­porte encore dans certains esprits. La personne qui se porte candi­­­­­­­­­­­­­date à la loca­­­­­­­­­­­­­tion n’est pas forcé­­­­­­­­­­­­­ment dans le schéma « couple marié », a fortiori « couple marié à deux salaires ». Elle vient peut-être de se sépa­­­­­­­­­­­­­rer ; de quit­­­­­­­­­­­­­ter le foyer paren­­­­­­­­­­­­­tal ; elle va peut- être emmé­­­­­­­­­­­­­na­­­­­­­­­­­­­ger avec un ami, un proche… et chan­­­­­­­­­­­­­ger juste­­­­­­­­­­­­­ment de compo­­­­­­­­­­­­­si­­­­­­­­­­­­­tion du ménage. Obli­­­­­­­­­­­­­ga­­­­­­­­­­­­­tion de soli­­­­­­­­­­­­­da­­­­­­­­­­­­­rité entre colo­­­­­­­­­­­­­ca­­­­­­­­­­­­­taires et exigence de compo­­­­­­­­­­­­­si­­­­­­­­­­­­­tion du ménage sont deux des motifs qui ont poussé des orga­­­­­­­­­­­­­ni­­­­­­­­­­­­­sa­­­­­­­­­­­­­tions tant bruxel­­­­­­­­­­­­­loises que wallonnes à intro­­­­­­­­­­­­­duire un recours contre l’Or­­­­­­­­­­­­­don­­­­­­­­­­­­­nance et le décret auprès de la Cour consti­­­­­­­­­­­­­tu­­­­­­­­­­­­­tion­­­­­­­­­­­­­nelle.

Si, du côté des reve­­­­­­­­­­­­­nus, il est fonda­­­­­­­­­­­­­men­­­­­­­­­­­­­tal d’avan­­­­­­­­­­­­­cer sur l’in­­­­­­­­­­­­­di­­­­­­­­­­­­­vi­­­­­­­­­­­­­dua­­­­­­­­­­­­­li­­­­­­­­­­­­­sa­­­­­­­­­­­­­tion des droits et de relè­­­­­­­­­­­­­ve­­­­­­­­­­­­­ment des minima sociaux (la majo­­­­­­­­­­­­­rité des allo­­­­­­­­­­­­­ca­­­­­­­­­­­­­tions se situant toujours en dessous du seuil de pauvreté), il est égale­­­­­­­­­­­­­ment essen­­­­­­­­­­­­­tiel d’agir du côté des dépenses à charge des ménages, parmi lesquelles on sait que le loge­­­­­­­­­­­­­ment est souvent la plus lourde. La colo­­­­­­­­­­­­­ca­­­­­­­­­­­­­tion rencontre du succès pour des raisons écono­­­­­­­­­­­­­miques dans 40% des cas (cf. étude du Crioc – aujourd’­­­­­­­­­­­­­hui AB-REOC – en 2010). Mais faute de régu­­­­­­­­­­­­­la­­­­­­­­­­­­­tion des loyers, ceux-ci augmentent dans ce domaine et pèsent donc aussi sur les loyers des autres loca­­­­­­­­­­­­­tions dans le secteur privé.
Dans le même ordre d’idées, il faut œuvrer à réduire l’iné­­­­­­­­­­­­­ga­­­­­­­­­­­­­lité flagrante entre les ménages qui peuvent entrer dans le loge­­­­­­­­­­­­­ment social et ceux qui ne le peuvent pas, faute de place, quand bien même ils sont dans les condi­­­­­­­­­­­­­tions d’y entrer. Cela veut dire augmen­­­­­­­­­­­­­ter l’offre publique de loge­­­­­­­­­­­­­ments, mais aussi élabo­­­­­­­­­­­­­rer les condi­­­­­­­­­­­­­tions néces­­­­­­­­­­­­­saires pour octroyer une allo­­­­­­­­­­­­­ca­­­­­­­­­­­­­tion-loyer à ceux qui sont en attente d’un loge­­­­­­­­­­­­­ment social.

1. Stein­­­­­­­­­­­bach Ch., Régio­­­­­­­­­­­na­­­­­­­­­­­li­­­­­­­­­­­sa­­­­­­­­­­­tion du bail d’ha­­­­­­­­­­­bi­­­­­­­­­­­ta­­­­­­­­­­­tion, un Décret truffé d’angles morts, Démo­­­­­­­­­­­cra­­­­­­­­­­­tie n°10, octobre 2018 – voir aussi : www.ftu.be
2. Ce manque d’ar­­­­­­­­­­­ti­­­­­­­­­­­cu­­­­­­­­­­­la­­­­­­­­­­­tion risque de poser problème dans la mesure où le bailleur sera tenté de prendre plutôt des colo­­­­­­­­­­­ca­­­­­­­­­­­taires sortis des études, puisque le bail étudiant est limité à une année.
3. En parti­­­­­­­­­­­cu­­­­­­­­­­­lier deux arrêts de la Cour de cassa­­­­­­­­­­­tion, les 9 octobre 2017 et 20 janvier 2018.
4. Philippe Versailles, Coha­­­­­­­­­­­bi­­­­­­­­­­­ta­­­­­­­­­­­tion, chro­­­­­­­­­­­nique de la juris­­­­­­­­­­­pru­­­­­­­­­­­dence sous la direc­­­­­­­­­­­tion de Luc Tholomé, les Echos du Loge­­­­­­­­­­­ment n°123, juillet 2018, SPW/ Wallo­­­­­­­­­­­nie.

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